BOLETO DE COMPRAVENTA O CESION DE DERECHOS POSESORIOS: CLAVES PARA REGULARIZAR EL DOMINIO

En este artículo abordaré un tema que es bastante común el ámbito inmobiliario, se trata de esas situaciones en las que una persona ha adquirido un inmueble sin contar con una escritura traslativa de dominio. En muchos casos, esto ocurre porque la operación se concretó mediante un boleto de compraventa, o incluso a través de una cesión de derechos posesorios, sin que se haya perfeccionado la inscripción registral correspondiente.   

Este tipo de escenarios plantean interrogantes legales relevantes: ¿cuál es la verdadera naturaleza jurídica del negocio celebrado? ¿Es posible regularizar el dominio y obtener un título de propiedad a nombre del comprador? ¿Cuáles son las alternativas más efectivas para lograrlo? 

 A través del análisis de un caso concreto, se explorará las opciones jurídicas disponibles, con especial énfasis en la prescripción adquisitiva y la accesión o unión de posesiones, herramientas fundamentales para consolidar derechos sobre un inmueble que, aunque no cuente con una escritura, ha sido poseído de manera pública, pacífica e ininterrumpida por un período prolongado. 

Comprender estas cuestiones es esencial no solo para los compradores que buscan seguridad jurídica sobre sus inmuebles, sino también para profesionales del derecho que deben asesorar adecuadamente en estos procesos. 

Si te encuentras en una situación parecida, o te interesa informarte sobre la materia te invito a seguir leyendo.

El verdadero negocio jurídico.  

En el año 2011, los compradores adquieren un lote de terreno mediante un instrumento jurídico que denominaron Boleto de Compraventa. En dicho documento se pactan el precio y las condiciones de venta del inmueble. Además, se consignan los antecedentes dominiales de la propiedad, destacando que el vendedor adquirió el lote en 1981 mediante un boleto de compraventa, a través de un martillero que actuó en nombre y representación del titular registral. Sin embargo, el titular registral no ratificó la venta y, al fallecer, el vendedor no pudo concretar la escritura traslativa de dominio.

En el boleto se deja expresamente señalado:

"Se halla pendiente de realización el trámite de prescripción adquisitiva, que se tramitará ante los Tribunales del Departamento Judicial correspondiente."

Asimismo, se estipula que: 

"Se entrega la posesión libre de ocupantes y se procede a hacerla efectiva en este acto. La posesión deberá materializarse mediante actos concretos para garantizar los derechos transmitidos y repeler posibles acciones de terceros."  

En cuanto a la posesión, se establece que: 

"La parte compradora se obliga a tomar posesión efectiva a partir en este acto. Dicha posesión deberá ser pública, pacífica e ininterrumpida hasta la concreción de la regulación dominial por medio de la escrituración e inscripción ante el Registro de la Propiedad Inmueble. No existen deudas por impuestos y/o servicios imputables al inmueble."  

Por otro lado, el boleto de compraventa otorga a los compradores la opción de formalizar la escritura traslativa de dominio mediante tres posibles vías:

1. A través de la Oficina de Regularización Dominial del municipio correspondiente.

2. Mediante la incorporación al proceso sucesorio del titular registral del inmueble.

3. Por vía de prescripción adquisitiva. 

 A su vez, la parte vendedora asume la obligación de realizar todos los actos necesarios para que la parte compradora pueda inscribir el dominio a su nombre y entregar la documentación pertinente.

 Ante este panorama, surge el siguiente interrogante: ¿Cuál es el camino más viable para que los compradores obtengan un título de propiedad a su nombre?

 Para poder determinar cuál es el camino más viable para que los compradores obtengan el título de propiedad a su nombre, debemos determinar qué negocio jurídico llevaron a adelante.

Si bien al instrumento en que se concretó la operación inmobiliaria las partes lo llamaron Boleto de Compraventa, el negocio jurídico desde el punto de vista legal, no es una compraventa porque el vendedor no tenía un título de propiedad a su favor, lo único que tenía era un boleto de compraventa, que ni siquiera estaba suscripto ni ratificado por el titular registral, y que además por el tiempo transcurrido dicho boleto de compraventa ya se encontraba prescripto; sin embargo el vendedor si tenía la posesión del inmueble de por lo menos 30 años.

Entonces el verdadero negocio jurídico que celebraron los compradores y el vendedor fue una cesión de derechos posesorios sobre el inmueble objeto del contrato, es decir que el instrumento debió denominarse contrato de cesión de derechos posesorios.

 Ahora que sabemos cuál es el negocio jurídico celebrado por las partes podemos buscar cuáles son las distintas alternativas para llegar al título de propiedad.

En el caso se plantea que, en el Boleto de compraventa, o en realidad en la cesión de derechos posesorios, se pacto que los compradores para acceder al titulo de propiedad a su nombre podían recurrir a diferentes vías. Entre ellas presentarse en el sucesorio del titular registral, pero por este camino, es posible que los compradores se encuentren con el escollo de que los herederos no reconozcan el boleto de compraventa por no estar suscripto por el titular registral y demostrar que se trataba de la firma del causante después de tantos años, sería una tarea casi imposible.

Las otras dos alternativas que se pactaron fueron la inscripción de la propiedad a nombre de los compradores, mediante la Oficina de Regularización dominial, que funcionan en todos los municipios de la provincia de Buenos Aires, pero uno de los requisitos esenciales es la posesión pública, pacífica e ininterrumpida durante 10 años y luego que el  título de propiedad es otorgado por este organismo, hay que esperar otros 10 años para efectivamente consolidar el derecho de propiedad.

La tercera vía era la prescripción adquisitiva, que exige iniciar un juicio de usucapión, pero la ventaja de este camino es que los compradores estaban en condiciones de concretar la denominada unión o accesión de posesiones,  dado que el transmitente, llevaba por lo menos 30 años poseyendo el inmueble, supuesto que ha sido bien examinado por la doctrina.

Según lo expresa la Dra. Mariani de Vidal  la accesión de posesiones “es la unión o suma de dos posesiones”, agregando que “el interés práctico en realizar esta unión de posesiones reside en la posibilidad de acumular tiempo para: a) llegar a obtener la posesión anual a los efectos de intentar las acciones posesorias propiamente dichas (arts.2473 a 2481, 2487, 2495 a 2499 Cód. Civ.) y b) alcanzar el número de años necesarios para usucapir (art.4005 y su nota)”. Y al ocuparse de la sucesión a título singular, refiere a los requisitos para que pueda existir la accesión de posesiones que aparecen reglados en los arts.2475 y 2476 del Código Civil, siendo “necesario que ninguna de las dos posesiones sean viciosas, es decir, que se liguen inmediatamente procediendo la una de la otra a través de un vínculo jurídico, aunque sea defectuoso, por ejemplo, un contrato de compraventa (aunque no sea válido)” (Derechos Reales, Bs. As. 2004, tomo 1, págs.163 y 164). Y acerca del requisito establecido en el art.2476, en el sentido de que para conformar la unión de posesiones es necesario que una posesión derive de la otra, puntualiza Kiper que “se exige que ambas posesiones estén unidas por un vínculo jurídico (v.gr. venta, donación, permuta). No es necesario que se trate del título suficiente; puede haber accesión aun con un título que no reúna todos los requisitos de forma y de fondo (p. ej., boleto de compraventa; viciado; a non domino; basta con que sea ‘abstractamente idóneo’” (Código Civil y leyes complementarias, Director Zannoni, Coordinadora Kemelmajer de Carlucci, Bs. As. 2005, tomo 10, pág.518)

Por otro lado  en el comentario al art.1901 del C.C.C.N., se ha señalado que las posesiones unidas deben estar “ligadas por un vínculo jurídico”, lo que es aplicable tanto a la prescripción breve como a la prescripción larga, “ya sea una cesión directa de los derechos sobre la posesión, o la inclusión de ellos en una venta, permuta, donación, etc., alternativas que pueden englobarse con la designación de ‘transmisión de la posesión’”. Y se agrega que: “La idea de transmisión de la posesión no implica que se la califique a ella como a un derecho, sino que tiene el alcance técnico que precisaba - el art. 1856 del Proyecto de 1998: ‘Transmisión. Transmitir mediante un acto jurídico una relación real a título particular, denota únicamente que quien la transmite autoriza al que la adquiere a unir la subsiguiente relación real con la de sus autores’” (Alterini Jorge H., Alterini Ignacio E., Alterini María E., Tratado de los Derechos Reales, Bs. As. 2018, tomo I, Parte General, tomo I, pág.208).

Pues bien, esta transmisión mediante un acto jurídico de una relación real a título particular, es la que posibilita la unión o accesión de posesiones. Y esto es, precisamente, lo que ha sucedido en el caso que tomamos como ejemplo, donde el vendedor y los compradores  celebraron el boleto denominado erróneamente como “compraventa”, pero que en rigor consistió en una cesión de derechos posesorios, con la clara finalidad de que la posesión de los adquirentes pudiera unirse a la que venía ejerciendo el transmitente. En ese marco, se estipuló expresamente la obligación de los adquirentes de hacer efectiva esa posesión, “mediante la realización de actos materiales concretos a los fines de garantizar los derechos transmitidos y repeler hipotéticas acciones de terceros”.

Cierre e ideas finales.

 El análisis detallado del caso revela que el instrumento jurídico celebrado entre las partes no fue una compraventa propiamente dicha, sino una cesión de derechos posesorios sobre el inmueble. Esta distinción es fundamental, ya que afecta directamente el camino legal para obtener un título de propiedad. 

De las tres alternativas planteadas, el ingreso al proceso sucesorio del titular registral presenta desafíos significativos, dado que la ausencia de un boleto de compraventa suscripto por el causante dificulta el reconocimiento de los derechos de los compradores. La opción de regularización dominial municipal también es viable, aunque requiere una posesión pública, pacífica e ininterrumpida de diez años y una espera adicional para consolidar el derecho de propiedad. 

 Por su parte, la vía de la prescripción adquisitiva resulta la alternativa más sólida en este caso, dado que los compradores pueden hacer valer la accesión de posesiones. Este mecanismo jurídico permite sumar el tiempo de posesión del vendedor al de los nuevos adquirentes, cumpliendo así con los requisitos necesarios para iniciar el juicio de usucapión. La doctrina y jurisprudencia respaldan esta estrategia legal, reconociendo la posibilidad de acumular el tiempo posesorio bajo determinados criterios legales. 

 En definitiva, el camino más viable para que los compradores logren obtener un título de propiedad a su nombre parece ser la acción de usucapión, respaldada por la accesión de posesiones. Esto les permitirá consolidar sus derechos sobre el inmueble de manera más segura y efectiva, garantizando así la formalización de su dominio ante el Registro de la Propiedad Inmueble. 

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