CUATRO DIFERENCIAS ENTRE BOLETO DE COMPRAVENTA Y CESION DE DERECHOS POSESORIOS
En este nuevo post quiero seguir un poco con el tema de la entrada anterior, Cuatro pasos básicos para adquirir una propiedad, y contarte cuales son las diferencias entre firmar un boleto de compra venta y una cesión de derechos posesorios.
Muchas veces las personas acuden a inmobiliarias, otras veces por acuerdo privado entre partes, firman un "Boleto de Compraventa", para comprar una propiedad, ya sea un lote de terreno o un casa.
Puede que el vendedor tenga todos lo papeles en orden,
esto quiere decir que es el titular registral de la propiedad, y por lo tanto tiene una escritura traslativa de dominio, a su favor y debidamente inscripta en el Registro de la propiedad inmueble de la jurisdicción que corresponda. También puede darse el caso que quien pretende "vender", su casa o terreno, no sea el titular registral de la propiedad, es decir, que en el Registro de la Propiedad inmueble, consta otra persona como dueño de esa propiedad.
En este último caso, puede suceder que quien desea transferir la propiedad, sea un heredero de quien figura como titular registral, o puede suceder que se trate de un poseedor.
Si quien desea "vender" la propiedad es un heredero, del titular registral, lo que corresponde es iniciar la sucesión para luego inscribir a los herederos como nuevos titulares registrales, o en su caso iniciar la sucesión y una vez dictada la Declaratoria de Herederos y la orden de inscripción proceder a la venta por tracto abreviado, donde el Escribano directamente otorgará la escritura traslativa de dominio y con la misma escritura inscribe la Declaratoria de Herederos, en un solo paso, por eso se llama "COMPRAVENTA POR TRACTO ABREVIADO".
La otra cuestión que puede darse es que el "VENDEDOR", no tenga nada que ver con el titular registral, porque por ejemplo, adquirió la propiedad por boleto de compraventa, hace 30 años y nunca se procedió a realizar la escritura, y entonces se transformo en un poseedor, puede que este a su vez le haya "CEDIDO LOS DERECHOS POSESORIOS", a otra persona, que poseyó el inmueble, durante 10 años, y por todo ese lapso de tiempo se comporto como dueño del mismo, pago los impuestos, construyó, corto el césped, planto árboles, crió animales, pagó distintos servicios públicos, tales como electricidad, gas, agua, etc.
En estos casos, muchas veces tanto las inmobiliarias como las partes en forma privada, al momento de transferir el inmueble, firman un documento privado, que suelen denominar "BOLETO DE COMPRAVENTA", en realidad éste documento en el que una parte cede los derechos posesorios que tiene sobre un bien inmueble, y la otra paga un precio, por esa cesión de derechos, se llama CESION DE DERECHOS POSESORIOS.
En derecho existe un principio que dice: "NADIE PUEDE TRANSMITIR UN DERECHO MEJOR QUE EL QUE TIENE".
Si el vendedor tiene una escritura traslativa de dominio a su favor, tiene el derecho de propiedad sobre el inmueble, entonces puede transferir ese derecho mediante un Boleto de Compraventa, en el que se compromete a firmar la escritura traslativa de dominio ante un escribano; pero si la persona que desea "vender", tiene la posesión del inmueble y no tienes la escritura traslativa de dominio a su favor, no tiene el derecho de propiedad, por lo tanto no puede transmitir este derecho, lo que tiene es un derecho de posesión, que seguramente lo ha ejercido de forma pública y pacifica, durante una determinada cantidad de años, y que ahora lo cede a otra persona, quien habiendo abonado el precio, tomará posesión del inmueble y pasará a comportarse de forma pública y pacifica como el nuevo dueño, en este caso el documento por el que se formaliza la operación se denomina, Cesión de Boleto de Compraventa o Cesión de derechos posesorios.
Hasta aquí entonces tenemos, que cuando compramos una propiedad, podemos hacerlo en principio por Boleto de Compraventa o por Cesión de Derechos Posesorios, ambos son instrumentos privados, pero sus efectos y consecuencias jurídicas son totalmente diferentes; y conocer cuales son esas diferencias, hará que tomes la mejor decisión que sea posible, y aquí van entonces las cuatro diferencias:
# 1) En el Boleto de Compraventa, las partes se denominan "VENDEDOR" Y "COMPRADOR", en cambio en la Cesión de Derechos Posesorios las partes se denominan "CEDENTE", la persona que cede el derecho de posesión; y "CESIONARIO", la persona que adquiere el derecho de posesión.
# 2) Como ya lo mencione, mediante el Boleto de Compraventa, lo que se transfiere es el derecho de propiedad, el que no estará formalmente transferido hasta que no se firme la escritura traslativa de dominio; en cambio con el instrumento de Cesión de Derechos Posesorios, sólo se transfiere el derecho de posesión que tiene el "CEDENTE".
# 3) El Boleto de Compraventa, permite al COMPRADOR, exigir al VENDEDOR, que le otorgue la escritura traslativa de dominio, y si éste no lo hace la escritura traslativa de propiedad, puede ser otorgada por sentencia judicial, mediante lo que se llama juicio de escrituración. En el caso de la Cesión de Derechos posesorios, no hay posibilidad de intimar al "CEDENTE", para que otorgue la escritura traslativa de propiedad, porque el no es el titular del derecho de propiedad. En este caso habrá que ubicar al titular registral del derecho de propiedad, notificarlo de la cesión y pedirle que firme la escritura traslativa de dominio o propiedad, previo a demostrar una secuencia lógica de cesiones de derechos.
Es importante tener en cuenta que cuando se dan los casos de CESION DE DERECHOS POSESORIOS, han pasado muchos años desde que el primer cedente, adquirió el derecho de posesión, quizás 20 o 30 años, entonces el "VENDEDOR" original, puede estar fallecido, o lo que es muy común, que la sociedad que realizó los loteos, ya no existe más, y tampoco hay nadie que firme las escrituras, entonces lo que queda es lo que se llama JUICIO DE USUCAPION O PRESCRIPCION LARGA.
Este juicio requiere de probar una posesión continúa y pacifica durante 20 años, o demostrar cabalmente una sucesión de cadenas posesorias hasta llegar a los 20 años, además de la confección de un plano de usucapión, y de reunir todos los medios de prueba necesarios para demostrar ante el juez que se ha ejercido la posesión como dueño del inmueble, de forma pública, pacífica e ininterrumpida.
# 4) También existen diferencias en cuanto al costo económico ya que si suscribes un Boleto de Compraventa, para llegar a la escritura sólo tienes que cumplir con lo pactado en el Boleto de Compraventa, que necesariamente desembocará en el otorgamiento de la escritura, si todo va por los carriles normales y habituales.
En cambio en la Cesión de Derechos Posesorio, o la Cesión de Boleto de Compraventa, el camino para llegar a la escritura o en su caso una sentencia judicial que declare propietario al "CESIONARIO", es mucho más largo y costoso económicamente hablando.
Estas cuatro diferencias básicas te demuestran claramente que Boleto de Compraventa y Cesión de Derechos Posesorios o Cesión de Boleto de Compraventa no son lo mismo, tiene efectos jurídicos diferentes y también desde el punto de vista económico son distintos.
Ahora ya tienes un panorama más amplio respecto de las diferencias entre un Boleto de compraventa y una cesión de derechos posesorios, o cesión de boleto de compraventa, estas en condiciones de tomar una decisión informada y con más seguridad, de todos modos no olvides que lo que te cuento es en general y cada caso tiene sus particularidades, así que como te lo digo siempre lo importante es consultar con un profesional de confianza.
Si tienes algún comentario o consulta puedes dejarlo abajo, con todo gusto te contesto, para despedirme como siempre te agradezco mil veces por leer mis post, y te pido que compartas, porque si a ti te resulto útil, también puede ser útil para alguien más, ¡¡¡¡...."DE QUÉ SIRVE SABER ALGO SI, USTED NO COMPARTE LO QUE SABE...!!!!" (RUBEN BLADES).
No encontramos en la próxima entrada....!!!!!!!😉
Dr Muchas Gracias. Un Lujo. Pocas veces un Profesional, tiene la gentileza de difundir aspectos técnicos gratuitos y claros para gente común. Como ciudadano y lector, destaco, la solidaridad, bondad, claridad y practicidad con lo explicado. Muchas gracias. Atte Juan Tomas.
ResponderBorrarGracias Juan. Sus palabras, son una inspiración para continuar haciendo este pequeño aporte, a cambio de todo lo que la vida me ofrece día a día. Un saludo afectuoso. Mil gracias por su visita y por su valoración.
Borrardr exelente su explicacion lo felicito ,gracias por ser humano de buen corazon ,casi me engañan por no asesorarme claro es que cada consulta a escribanos u abogados es mm un pokito caro pero a perder maaas de la cuenta es preferible consulrar en fuerte apreton de manos dios li bendiga atte elisabet
BorrarMuy claro el informe.
ResponderBorrarMuy buen resumen!
ResponderBorrarEspero le haya resultado útil, porque esa es la finalidad, de este blog brindar información, clara, precisa y que aporte valor. Mil gracias por tu comentario.
BorrarMuchas gracias! Clarísimo!
ResponderBorrarMe gustaría saber el tratamiento impositivo de la "Cesión de derechos posesorios".
Estimados, soy letrada. Impecable la explicación!!!!!!!!!!! Muy cierto: "..de qué sirve saber algo si no lo compartimos.." Agradecida por el aporte brindado.
ResponderBorrarGracias colega...!!!!! Un abrazo.
BorrarGracias por la informacion. Me fue de mucha utilidad. Consulta.: intente comprar un terreno de posecion y me arrepenti. Luego de realuzar una entrega. Como puedo recuperar mi entrega.?
ResponderBorrarMe resultó muy útil la fiferenviacion entre boleto Graciasde compraventa y la cesión de derechos posesorios. Gracias
ResponderBorrarMe resultó muy útil la diferenciacion entre boleto de compraventa y cesión de derechos posesorios.
ResponderBorrarEl desarrollador del proyecto debe autorizar la cesion de los derechos posesorios? Ya que trata de un inmueble judicializado por siniestro por vicios de construcción
Gracias
tengo una cesion de derecho y quiero escriturar contra quien hago el juicio de escrituracion contra el dueño registral o el que me cedio
ResponderBorrarBuenas tardes!
ResponderBorrarMe ofrecen comprar una vivienda mediante cesión de derechos.
Me dicen q se hace mediante escribano y q el hombre q vive ahí lleva 10 años en la vivienda.
Es conveniente comprar?
Es legal?
Me puede traer problemas?
Como saber si realmente vive hace 10 años ahí y que pago los impuestos?
Muchas gracias!
Buenas tardes yo alquilo una casa y el q me alquila se la cedieron el me la pude vender el es el dueño legal con los papeles
ResponderBorrarHola! Buen día! Quería saber a que país pertenece este Post. Muchas gracias.
ResponderBorrarMargot, soy de Argentina, y el blog sobre legislación de la República Argentina. Un Saludo, y mil gracias por visitar mi blog.
BorrarHola mi nombre es Humberto tengo 55 años y del año 65 mi papá y yo cuidamos un terreno lindero, al cual le hicimos frente, vereda,parte de medianera, evitamos en tres ocasiones que lo usurparan, 3 veces lo quisimos comprar pero como el dueño ( amigo de mi papá) no había hecho la escritura el esperaba hacerla para vendernos e incluso quería que salga a mi nombre, el caso es que falleció y ahora aparecieron los herederos ( los hijos) y quieren vender, aparentemente sin respetar lo que se había hablado x años con su padre.como se debe proceder en estos casos! Desde ya muchas gracias.
ResponderBorrarHola en el caso q el cedente murio antes de entregarle la documentacion q acredita los 30 años de posesion y los hijos reclaman con todos los papeles
ResponderBorrarQuien
Clarísimo!! Ahora entiendo porque mis compradores me quieren apurar para que termine la sucesión.
ResponderBorrarMe alegra que la información te haya resultado de utilidad. Gracias por comentar.
BorrarHola consulta cuáles son los requisitos de la cesion de derechos posesorios ? Y el costo
ResponderBorrarUn gusto Colega, aqui me encuentro estudiando para realizar una cesio de derechos posesorios. Hay tres hermanos que quieren vender la propiedad de su madre que murio hace dos años, no quieren abrir sucesión. La cesion de derechos posesorios es muy engorroso?? Ya hay un posible comprador, solo necesito estar segura de hacer lo correcto por medio de este contrato, que me aconseja??
ResponderBorrarBuenas Noches, en primer lugar gracias por su visita y por dejar el comentario. Con respecto a su pregunta, no me dice Ud., si los herederos tienen escritura, o boleto de compraventa, si tienen escritura una salida que he aplicado algunas veces es que firmen un boleto de compraventa en el carácter de herederos y el comprador asume el compromiso de iniciar la escritura. Si tienen solo boleto de compraventa en el mismo carácter de herederos ceden los derechos posesorios y ya luego le quedará al cesionario iniciar el juicio de usucapión, acreditando la posesión, pública y pacifica, durante el lapso de 20 años, recuerde que los años de posesión se suman. Bueno espero haberle sido útil. Le reitero mi agradecimiento tanto por la visita como por el comentario.
BorrarHola buenas tardes, hace 42 años mi mama compro un terreno de cual hasta el dia de hoy no hizo la escritura, en octubre del 2019 ella me hace una cesion de boleto de compra venta de inmueble, yo llevo viviendo aca 40 años, como debo proceder? que tramite debo hacer para lograr escriturarlo a mi nombre? o a donde debo dirigirme? desde ya muchisimas gracias por su aporte tan util.. espero pueda responderme.
ResponderBorrarBuenas tardes, hace 42 años mi mama compro un terreno del cual nunca realizo la escritura correspondiente,en octubre del 2019 ella me hizo una cesion de boleto de compraventa de inmueble, yo llevo viviendo en este lugar 40 años, hoy en la actualidad vivo con mis hijos menores, queria saber como debo continuar a donde debo dirigirme para realizar le escritura a mi nombre? desde ya muchas gracias por el aporte realizado, espero su respuesta..
ResponderBorrarBuenas tardes, para el caso que Ud., plantea puede haber varias soluciones, en primer lugar que los herederos de quien le vendió la propiedad a su madre le hagan la escritura, esto suele ser complicado cuando el terreno lo compraron por loteos y las inmobiliarias o las personas que hicieron los loteos ya no existen y es muy difícil encontrar quien firme la escritura. El segundo camino es el juicio de usucapión, como su nombre lo indica es un juicio que ira dirigido contra el titular registral de la propiedad y suele ser bastante costoso. El tercer camino es que recurra a la municipalidad del lugar donde Ud. vive y seguramente allí exista la oficina de tierras donde podrá iniciar el trámite, para obtener la escritura a su nombre, en este caso es mucho más económico que el juicio de usucapión, así que tal vez le convendría iniciar por allí y si la respuesta es negativa, elegir una de las otras dos vías. Estos son los tres posibles camino que Ud. tiene, de todos modos como siempre aconsejo, acuda a un abogado de confianza. Como siempre mil gracias por su visita y por su comentario. Un saludo y espero haberle sido de ayuda.
BorrarHola, antes que nada le agradezco por la valiosa información que encontré en su blog. Le quiero hacer una consulta ya que no me han sabido asesorar muy bien
ResponderBorrarLa situación es la siguiente: mi abuela materna vive junto con mis padres en un terreno que tiene un juicio de usucapión a favor de mi abuela. Hace muchos años cuando mis padres quisieron edificar en ese terreno, acordaron con los otros dos hijos de mi abuela una cesión de derechos posesorios en la cuál ante Escribano renunciaban a reclamar la parte que les correspondería en caso que mi abuela falleciera y le cedian la totalidad a mis padres.
Ahora bien, estos dos hijos fallecieron y mis padres quieren inscribir la propiedad a su nombre, pero les dicen que la cesión de derecho no tiene validez, que la opción sería primero inscribir la propiedad a nombre de mi abuela y luego que ella les realice una donación o que directamente vendan el terreno con los derechos posesorios.
Quisiera saber por qué la cesión no tiene validez ahora ya que la realizó un escribano y está certificada y qué opciones tienen mis padres luego de inscribir la propiedad a nombre de mi abuela.
Espero pueda despejarme la duda y muchas gracias por el espacio!
Buenas noches, Estefanía, la cesión de derechos posesorios no tiene validez porque al haber una sentencia de usucapión a favor de tu abuela, ya no hay posesión del inmueble, sino derecho real de propiedad. Tu abuela es titular del derecho real de dominio sobre esa propiedad. Lo correcto es inscribir esa sentencia en el Registro de la propiedad inmueble y luego tu abuela como titular registral del derecho de propiedad podrá disponer de ella, vendiendo o donando, o constituyendo un usufructo. Es decir que a partir de que tu abuela es la dueña de esa propiedad, se aplican las normas del derecho real de dominio y no las de los derechos posesorios. Espero haber despejado tu duda. Desde ya te doy las gracias por visitar este sitio y por la posibilidad de ayudarte. Te envió un saludo.
Borrarhola! aprovecho para felicitarte por el blog, y por el empeño y la dedicacion para explicar tan claro y prolijo..=)
ResponderBorrarMi padre compró un terreno con una cesion de derechos pero lo perdió al contrato no se bien el tema es que no lo tiene y en la escribania tampoco está,el quiere regularizar su situacion y escriturar el terreno.Los que le vendieron eran recientes herederos..Nos van a pedir el contrato de cesion?
Hola pia, mil gracias por tus palabras y por visitar el sitio. Si la idea es regularizar por casa de tierras del municipio, seguramente no te van a exigir que tengas el contrato, pero si te van a pedir que acredites como mínimo 10 años de posesión pública y pacífica. En el caso de que quieras que el vendedor te firme la escritura, es cuestión de ubicar a los vendedores y firmar directamente la escritura, si es que ya terminaron la sucesión. Otro camino es el juicio de usucapión, y que tampoco vas a necesitar el contrato, sino probar los 20 años de posesión pública y pacífica. El contrato siempre es un elemento importante cuando se trata de derechos posesorios, pero no es estrictamente necesario. Si querés podés preguntar en tu municipio, por escrituras de la Ley Pierri, o regularización dominial, generalmente la oficina se llama casa de tierras y si estas en la provincia de Buenos Aires, seguro en tu municipio hay una. Espero que mi respuesta te haya ayudado. Nuevamente mil gracias por tu visita y comentario.
BorrarHola! muchas gracias por el post! quería consultar en caso de hacer una cesion de boleto de compra venta, donde se notifica al titular registral del terreno.. me tienen que dar tambien el boleto compra venta original o no es necesario?
ResponderBorrarHola Jesica, la notificación habrá que hacerla al domicilio del titular registral, la forma correcta de conocer el domicilio de una persona por medio de un informe a la Cámara Electoral, otra forma es consultar los padrones electorales y también es posible vía web. Pero lo correcto es mediante informe de la Cámara Electoral. Respecto del Boleto de Compraventa original, si tiene que ir agregado a la Cesión, junto con toda la documentación que tenga del inmueble quien cede el boleto. Espero haber sido de ayuda, como siempre mil gracias por pasar por este sitio y dejar tu comentario. Un saludo.
BorrarMuchas gracias por su pronta respuesta. Si el titular firmó la notificación de la cesión frente a escribano, ellos tienen un legajo del terreno con todas las copias (boleto compraventa y cesión anterior a la mía). Mi problema es que el vendedor sólo me dio copia del boleto compra venta original y su original de cesión, ya que a él en su momento cuando compró solo le dieron eso. Puedo llegar a tener problemas en un futuro si no tengo el boleto compra venta original a pesar que tenga la notificación de cesión firmada por el titular registral???? Muchas gracias.
BorrarHola Jesica, siempre es mejor tener los originales de toda la documentación, y quien va a hacer valer el derecho es quién debe tener los originales, pero a la gente les cuesta entregar la documentación, pero si Ud. puede demostrar la cadena de cesiones y los 20 años de posesión pública y pacífica, no tendría que haber ningún problema. La documentación siempre suma y es importante, pero la falta de los originales no puede es un obstáculo. Siempre lo más importante es demostrar el ejercicio público y pacífico de la posesión durante el tiempo exigido por la ley. Mil Gracias por su visita y comentarios, espero haberle sido útil. Un saludo cordial.
BorrarSi Ami me dió mi vendedor una sesión de derechos y tengo un año para pagar aún pero por atrasos me quiere demandar y ya no adepta el dinero ahora quiere la mitad del terreno que puedo aser
BorrarBuenas noches, gracias por tu visita, en primer lugar hay que ver que se pacto respecto del atraso en las cuotas, en segundo lugar si te quiere demandar mucho no podes hacer más que esperar la demanda y contestar. y en tercer lugar, lo mejor que podes hacer es ver a un abogado con toda la documentación que firmaste, para que te aconseje el mejor camino a seguir, porque todo lo que podés encontrar en este sitio es una orientación, pero cada caso tiene sus propias particularidades por ello es necesario que asistas con toda la documentación que tengas en tu poder a un abogado, que te indique cuál es el mejor camino a seguir. Nuevamente te doy las gracias por tu visita y por tu comentario. Un saludo.
BorrarBuenas noches estoy por firmar una cesión de boleto. Me entregarán el original de compraventa. Mi duda es si en la cesión debo aclarar que la posesión me la debe dar quien vendió en su momento la propiedad dentro del lapso de los 15 días (por ej). El final de obra del edificio está en proceso de.... por ese motivo no va a escritura directo. Debo cubrirme de algún modo respecto a la posesión/ escritura como cláusula en la cesión? Gracias
ResponderBorrarHola Lorena, el primer consejo es que no te quedes con lo que aquí lees, y consultes con un profesional que te asesore adecuadamente, cada caso es particular y la información que yo publico, como las respuestas son un sentido amplio, ya que no puedo responderte específicamente al no conocer todos los detalles de tu operación. Respecto de tu pregunta, la posesión la entrega quien te cede los derechos posesorios, es decir quien está poseyendo en este momento, que me imagino será el "comprador" en el boleto de compraventa original que vos mencionas, o quien haya adquirido los derechos posesorios de esta persona. Quien debe ceder los derechos siempre es el que esta en posesión, pública y pacifica del inmueble. Y respecto de la escritura, en realidad en el contrato de cesión de boleto de compraventa, se incluye una cláusula en la que queda expresamente aclarado que en su momento se iniciará el juicio de usucapión y el cedente se compromete a prestar la colaboración necesaria. Como siempre mil gracias por pasar por el sitio y por dejar tu duda, espero haber sido clara en la respuesta, y con ello haberte ayudado. Un saludo.
BorrarHola. Muy clara la explicación, muchas gracias. Necesito hacer una consulta. Estoy interesada en un terreno, el poseedor tiene la cesión del inmueble y la escritura del propietario anterior. Me ofrece ceder el inmueble y darme la escritura. Según su explicación...debería contactar a los propietarios que constan en dicha escritura para que firmen y de no hacerlo yo no tendría posibilidad de reclamo?
ResponderBorrarHola Kamala, gracias por visitar el sitio y por sus comentario. Si es posible notificar la cesión a los propietarios del inmueble, es decir a quien figura como comprador en la escritura que Ud. menciona, sería lo ideal, porque esa persona luego le firmaría la escritura a Ud. Pero en la mayoría de los casos los titulares dominiales han fallecido y hay que buscar a los herederos, y se complica si no iniciaron la sucesión. Generalmente las cesiones de derechos posesorios terminan en un juicio de usucapión para poder tener un título de propiedad. Pero cada caso tiene sus propias particularidades, por ello le aconsejo que con por lo menos copia de la documentación vea a un abogado de su confianza que la asesore, y no tenga que lamentar después la pérdida de un dinero que seguramente le ha significado innumerables privaciones. Un saludo y nuevamente gracias por su visita.
BorrarHola, muchas gracias por la explicación. Quiero hacer una consulta: mi mamá esta viviendo en una casa que le compro a mi tía, nunca han hecho un boleto de compra venta ni cesión de derechos por cuestiones de económicos y de tiempos. Ahora quiere regularizar y hacer la escritura para evitar futuros problemas. Que costos (porcentaje) tiene realizar la escritura? hay que simular una compra venta actual? Que valores se toman en cuenta? Que debería pagar cada una?.
ResponderBorrarHola, si lo que desea es hacer la escritura debe consultar con un escribano, el valor de la escritura se hace según la valuación fiscal o el precio de compraventa lo que sea mayor. Le aconsejo que se asesore con un escribano, porque ellos son los que realizan las escrituras de compraventa y las inscriben en el Registro de la Propiedad Inmueble. Desde ya le doy mil gracias por haber visitado el sitio. Un saludo.
BorrarHola ! Muy clara la explicación !
ResponderBorrarQuisiera realizar una consulta con respecto a la ley Pierri !
Puedo iniciarla teniendo otra propiedad a mi nombre ?
O únicamente es posible como única propiedad?
Gracias
Hola Gisela, mil gracias por su visita, respecto de su consulta, la Ley Pierri es para el caso de ser poseedor de un único inmueble. Si Ud. tiene una propiedad a su nombre, seguramente le denegaran la solicitud, y tendrá que iniciar el juicio de usucapión, o el de escrituración según sea el caso. Un saludo.
BorrarBuenas noches!! Muchas gracias por la información tan clara, concisa y gratuita!! Estoy pensando en comprar un lote pero el emprendimiento que lo comercializa me dice que la documentación que me entregan es un derecho de posesión pero que el dueño ya inicio hace dos años el juicio de usucapión.. Mi consulta es si eso es válido y legal hacerlo y que implicancias puede tener!!
ResponderBorrarBuenas noches, gracias por la visita al sitio, respecto de su pregunta, yo le aconsejo que busque un abogado, que pueda examinar el expediente del juicio de usucapión que le dicen que iniciaron para saber en qué estado se encuentra. Pensando bien intencionadamente quizás el poseedor actual quiera obtener el título de propiedad para luego firmar las escrituras, a favor de quienes adquieran. Pero le aconsejo que se asesore con un abogado que compruebe si realmente el juicio fue iniciado y en que estado se encuentra. Además de corroborar si el cedente es realmente el poseedor, esto con acercarse a la zona y hablar con los vecinos, puede comprobarlo. Espero haberlo ayudado, mil gracias por su visita. Un saludo.
BorrarHola compre dos terrenos juntos no es boleto de compraventa es cesion de derechos.los compre en una inmobiliaria
ResponderBorrarEstimada colega. muy clara su apreciacion entre los distintos terminos utilizados. Tengo una "CESION DE BOLETO DE COMPRAVENTA JUDICIAL" por escritura publica, siendo el Cedente el Bank Of Boston (hoy desaparecido) y mi cliente que lo adquirio en forma particular a dicha entidad, luego que ella la adquiriese en la subasta judicial respectiva. Ahora bien. Me resulto de interes su explicacion para saber como debo demandar (y a quien) el tramite de escrituracion. (evidentemente lo tengo que hacer en el expediente judicial respectivo).
ResponderBorrarBuenas noches, colega, mi agradecimiento por sus palabras y por visitar el sitio. Respecto del caso que comenta yo comenzaría por rastrear el expediente de la subasta y ver en que estado esta, y si es posible o no continuar hasta la inscripción a favor de la cesionaria. Creo que lo mejor es presentarse en ese expediente y obtener la orden de inscripción a favor del cesionario. Le deseo un buen resultado. Un saludo.
BorrarBuenas tardes... muy buena la explicación y muy clara...mi consulta es acerca de usucapión veinteañal... ..ya que hace 21 años ..vivo en la misma propiedad ...de manera pacífica, ininterrumpida ..pagando impuestos, servicios, etc....y no encuentro profesionalmente una respuesta certera y concreta ...solo me dicen que estos juicios llevan mucho tiempo..pero es mi inquietud regularizar la situación lo antes posible!!!
ResponderBorrarMuchas gracias!!!
Buenas noches, gracias por su visita al sitio y por su comentario. Respecto de su consulta, es cierto lo que le han dicho el juicio de usucapión es un proceso que suele demorar bastante, porque requiere de muchos trámites, que no pueden ser obviados. Por ejemplo oficios al Registro de las Personas, a la Cámara Electoral, de provincia de y de nación, para ubicar a los titulares registrales, si informan que están fallecidos, publicación de edictos para citar a los herederos, luego el trámite de todas las pruebas informativas que uno ofrece para lo cual hay que librar más oficios y diligenciarlos, ante organismos públicos y privados y así un sin número de trámites. Que necesariamente insumen tiempo. Además de todas las contingencias que pueden surgir en el proceso. Así que no le han mentido, son juicios que duran años. Además porque está comprometido el orden público y ningún juez va dictar una sentencia, si no se ha demostrado cabalmente la posesión durante los 20 años. Ahora si lo que busca es la certeza de obtener una sentencia a su favor, ningún abogado le puede dar esa certeza, nuestra profesión es de medio y no de resultado, con lo cual ningún abogado puede asegurar el resultado de un juicio. Solo podemos asegurar poner nuestra mayor experticia y diligencia en el trabajo. Espero haberlo ayudado. Un saludo cordial.
BorrarBuenas tardes.. tengo una clienta que quiere vender una propiedad que compro su mama que fallecio, esta ubicada sobre tres lotes, de los cuales solo uno tiene escritura de ley Pierri, de los otros dos solo tiene boleto de compraventa de hace muchisimos años a nombre del vendedor (una empresa) y su mama ya fallecida.. Que deberia hacer para poder vender.. vender derechos posesorios y el que compra inicia un usucapion? Tiene mas de 30 años la compra de esa propiedad. Muchas gracias por la informacion.
ResponderBorrarBuenas tardes, mil gracias por su visita y por dejar su comentario. Está Ud. en lo correcto. Si no hay forma de que el vendedor o sus herederos firmen la escritura, la única forma de poder "vender", los lotes es hacer una cesión de derechos posesorios. Luego el cesionario deberá iniciar el juicio de usucapión. Un saludo.
BorrarHola! Muy buenos días. Excelente la explicación, se entiende muy bien! Sin embargo, me surgió una duda... En la cesión de derechos posesorios siempre hace referencia a una persona que no tenga la escritura o no sea el propietario. Pero si fueran herederos (que SI hicieron declaratoria de herederos, pero NO hicieron escrituración), también se podría hacer cesión de derechos de un inmueble?
ResponderBorrarPara resumir la consulta, en herederos que tienen la declaratoria pero no la escrituración, es lo mismo hacer una cesión de derechos o una escrituración por tracto abreviado? O la cesión de derechos ahí no corresponde?
Muchas gracias!
Buenas Noches, Ariel en primer lugar muchas gracias por tu visita al sitio, gracias por tu comentario. Respecto de tu consulta, entiendo que quien era el caso sería el siguiente por ejemplo una persona posee un inmueble, tiene boleto de compraventa y fallece sin hacer la escritura, entonces los herederos son continuadores de la posesión del causante o persona fallecida, con lo cual en el carácter de herederos declarados, pueden ceder los derechos y acciones sobre el inmueble. Para hacer una escritura por tracto abreviado es necesario que si o si haya una escritura anterior. Espero haber entendido bien tu pregunta y haberte ayudado. Pero como siempre digo, toda la información que encontras en este sitio y mis respuestas son generales, por lo cual siempre debes consultar a un abogado de tu confianza. Un saludo y mil gracias nuevamente por tu visita. Un saludo.
BorrarHola buenas tardes, muchas gracias por su explicación, quería consultar, quisiera vender mi casa q sólo tiene boleto de compra y venta,en su momento firme con la persona q estaba en pareja, que puedo hacer ya que no lo encuentro a el, y el se fue al Año de comprada la propiedad??
ResponderBorrarYa fui al municipio y puedo hacer plan Pierre..
La gente qué quiere comprar esta al tanto de todo, ellos me pagan una parte como anticipo y luego me pagan cuotas durante 15 meses, que me sugiere que haga usted ante boca venta?
Hola buenas noches, muchas gracias por su visita y por dejar su comentario. Pues así como me cuenta las cosas, yo diría que Ud. inicie en la municipalidad el Plan Pierri, esa "escritura", va a salir a nombre suyo, porque es la única poseedora. De todos modos recuerde que siempre debe consultar con un abogado de su confianza. Tanto la información que encuentra en este sitio como mis respuestas son genéricas. Un saludo.
BorrarBuenos días gracias por la esplicacion ya que estoy por comprar una vivienda que el titular vive más de 20 años el compro en un loteo que al mismo tiempo le daban a pagar por mes y al mismo tiempo podían pagar la cuota para escriturar pero no lo hizo la venta la hace por una inmobiliaria que recaudos tengo que tener y podré escriturar desde ya muchas gracias
ResponderBorrarHola Alejandro, bueno lo primero es verificar la documentación que tiene el "vendedor", en el boleto de compraventa ha de figurar quién era el titular origina, y con los datos del inmueble que también deben constar en el boleto pedir un informe de dominio para asegurarse la condición del inmueble, en la actualidad. Respecto de la consulta si va a poder escriturar, generalmente hay que iniciar un juicio de usucapión. Pero también algunas veces hay gente de las inmobiliarias que hicieron esos loteos que firman las escrituras. Sin embargo en la mayoría de los casos hay que iniciar el juicio de usucapión. Como siempre les digo en el sitio encuentran información general, así que es conveniente que se asesoren con un abogado, que pueda pedir todos los informes que correspondan, para luego no tener que lamentar las pérdidas económicas. Desde ya mil gracias por pasar por el sitio, y dejar su comentario. Espero haber sido de utilidad. Un saludo.
BorrarComo Esta, yo tengo un caso donde el titular registral vendió hace mas de 10 años, el comprador lo vendió al año y nunca se escrituro ahora el titular registral quiere hacer la escritura y su comprador le manifiesta que no va escriturar que no tiene obligación y no denuncia a quien lo vendió. Como se sigue? Muchas gracias
ResponderBorrarBuenas noches, gracias por su visita al sitio, así como ud. plantea el caso, si el vendedor quiere firmar la escritura a favor del cesionario, creo que el mejor camino es ponerse en contacto con él, alguien debe estar poseyendo el inmueble. De nuevo muchas gracias por su visita y por el comentario.
BorrarExcelente!! muy clara y práctica la explicación, Gracias por compartirlo de manera gratuita. Estoy haciendo mi tesis y fue un aporte valioso. Nuevamente, muchas gracias!
ResponderBorrarGracias María Verónica V., por tus palabras. Me alegra haberte podido ayudar, un saludo cordial y gracias por visitar el sitio y dejar tu comentario.
BorrarGracias por toda su informacion Dr.
ResponderBorrarGracias por la excelente explicación, me gustarias un ejemplo de Boleto de compra-venta inmobiliarios donde muestre estos 3 personajes en la compra y venta cedente, cesionario y cedido
ResponderBorrarMuy útil y claro agradecida
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