¿QUE ES EL JUICIO DE USUCAPION? IMPORTANCIA DE PROBAR ADECUADAMENTE LA POSESION

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La idea de este nuevo post es explicar qué es el juicio de usucapión o prescripción adquisitiva larga, y cuál es la importancia de probar en forma adecuada la posesión que se esgrime, porque de ello dependerá el éxito de la demanda.

Se puede cumplir con todos los requisitos exigidos por las leyes que regulan el proceso de usucapión, pero si se falla en la prueba cabal de los actos posesorios, conforme lo determina la normativa vigente, al final del proceso no se obtendrá el resultado esperado.

Es fundamental demostrar en forma insospechada la real y efectiva posesión del inmueble, porque el juicio de usucapión o prescripción adquisitiva es un modo excepcional de adquirir el derecho de propiedad, que implica la cancelación del derecho de propiedad del dueño anterior, de ahí la exigencia, sobre quien pretende adquirir el derecho de propiedad por éste medio, para que pruebe en forma clara e indubitable la posesión que pretende hacer valer.

QUE ES EL JUICIO DE USUCAPION

El juicio de usucapión, o de prescripción adquisitiva veinteañal, es un proceso judicial, mediante el cual se pretende adquirir el derecho de propiedad de un inmueble, sobre el que se ha ejercido una relación de poder llamada posesión, durante el plazo de 20 años, de forma pública, pacífica e ininterrumpida, el proceso judicial culmina con la sentencia que declara titular del derecho de propiedad al usucapiente, previa cancelación del derecho de propiedad del dueño o titular anterior.

La adquisición del derecho de dominio de una propiedad por medio del juicio de prescripción adquisitiva es excepcional, y por esta misma razón es que se encuentra regido por normas de orden público, esto significa que no pueden ser dejadas de lado, aún cuando las partes presten su conformidad, o se allanen a la demanda.

Según el art. 1897 del Código Civil y Comercial de la Nación la prescripción adquisitiva es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.

A su turno el art. 1899, del mismo ordenamiento legal establece que el plazo de prescripción, en la prescripción adquisitiva larga es de 20 años.

El art. 24 de la ley 14.159 establece las pautas generales que regulan el procedimiento del juicio de usucapión, pero en este punto quiero poner el acento en el inc. a) que establece: “… El juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda. Si no se pudiera establecer con precisión quién figura como titular al tiempo de promoverse la demanda, se procederá en la forma que los códigos de procedimientos señalan para la citación de personas desconocidas;..” 

El carácter de orden público, no sólo esta dado por la forma  anormal de adquirir el dominio, sino también por que el art. 24 de la ley 14.145, establece que el juicio de usucapión siempre debe ser contencioso o contradictorio, determinando con ello, en primer lugar que siempre habrá que notificar la demanda a quién resulta dueño, propietario o titular registral del derecho de propiedad, a sus herederos en caso de fallecimiento, o al defensor público en caso de ausencia o desconocimiento del titular registral. 

La finalidad de exigir que el proceso sea contencioso o contradictorio es garantizar el derecho de defensa del propietario que perderá el derecho de dominio, al dictarse la sentencia declarativa de adquisición de dominio por prescripción a favor del usucapiente, y a la vez ordenara la cancelación de la inscripción del dominio anterior.

En segundo lugar, aún cuando el demando, o sus herederos se presente y se allane a la demanda, quien inicia la demanda por usucapión, deberá probar los actos posesorios sobre los que pretende fundamentar su derecho de prescripción adquisitiva, es decir que por más que el demandado o sus herederos se allanen a la demanda, quien pretenda usucapir, siempre tendrá la carga de probar los actos posesorios que alegue para adquirir el dominio por medio de la usucapión.

Si el titular del derecho de propiedad, hubiere fallecido y se hubiere citado a los herederos, por edictos o según lo que indiquen las normas procedimentales del lugar, donde se haya iniciado la demanda de usucapión; y estos no se hubieren presentado, el proceso judicial continuara siendo contradictorio o contencioso, ya que se designará un defensor público de pobres y ausentes, que representara los intereses del titular registral y/ o de sus herederos.

Tanto la excepcionalidad del modo de adquirir el dominio, como el carácter de orden público del proceso, determinan la importancia fundamental de reunir los medios de pruebas adecuados para demostrar la posesión en la que se fundamenta la pretensión de adquirir el dominio por prescripción.

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COMPOSICIÓN DE LA PRUEBA

Dada la naturaleza excepcional de de este modo de adquisición del dominio, cuando se recurre a la justicia en busca de una sentencia que declare la titularidad del derecho de propiedad en cabeza del usucapiente, deben ser objeto de plena prueba todos los hechos que se pretenden sirvan de base a la adquisición.

Para que pueda ser reconocida la posesión invocada a los fines de adquirir el dominio de un inmueble por usucapión, es necesario que el poseedor no sólo tenga el inmueble bajo su poder, sino que sus actos posesorios se manifiesten de forma tal que indiquen su intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.

En el proceso de juicio de usucapión, es admitida cualquier tipo de prueba, los medios probatorio ofrecidos serán valorados por el juez, conforme lo que se denomina prueba compuesta, que es el resultado de la producción de pruebas simples, que al ser consideradas en forma aislada no demuestran nada por si solas, pero evaluadas y cotejadas en conjunto pueden formar el convencimiento del magistrado.

MEDIOS DE PRUEBA Y SU EFICACIA

En el juicio de usucapión toda la prueba deben ser tendiente a demostrar que el demandante ha poseído el inmueble con ánimo de dueño, que tal posesión ha sido pública, pacífica e ininterrumpida, y que estos caracteres duraron el tiempo exigido por la ley (AREAN BEATRIZ “JUICIO DE USUCAPION” ED. HAMMURABI, BS. AS., 1992).

Como ya he mencionado para probar los actos posesorios se admite cualquier tipo de prueba. Sin embargo la sentencia no podrá fundamentarse exclusivamente en la declaración de testigo y en el pago de los impuestos, como sí ocurría en otra época.

El pago de impuestos es una prueba más, complementaria de todo el plexo probatorio, que indicará el ánimo de poseer para sí, pero no acredita la posesión misma.

Si bien es una prueba importante no es decisivo para el éxito de la demanda, tampoco se exige que los recibos estén extendidos a nombre del usucapiente o que se demuestre el pago durante todo el plazo de posesión.

El pago de servicios tales como agua, luz, gas, etc, no son suficientes por sí solos para demostrar la calidad de poseedor, ya que quien es locatario o comodatario en su caso, también abonan estos gastos ordinarios.

Del mismo modo no alcanza con probar que se habito el inmueble que se pretende usucapir, sino que es necesario demostrar que la ocupación del inmueble fue hecha en carácter de dueño, y que de tal manera es reconocido por los vecinos.

La razón de tal exigencia se funda en que, quien es inquilino, o usa la propiedad porque le fue prestada (comodatario), también habita el inmueble, pero reconociendo la propiedad del mismo un tercero, entonces habitar u ocupar un inmueble por sí solo, no comprueba la posesión.

Tampoco tener domicilio, durante 20 años en el inmueble que se pretende usucapir, demuestra por sí solo la posesión, ya que nada impide que el usucapiente posea el bien por medio de una tercero a quien se lo arrienda o da en comodato.

Incluso la realización de estos dos últimos actos posesorios, son mucho más eficaces para probar el ánimo de dueño, que el mantenimiento del domicilio en el lugar.

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Respecto de la prueba testimonial, está debe servir para demostrar en forma precisa y fehaciente los actos posesorios que haya realizado el usucapiente y de los cuales ellos puedan brindar su testimonio.

La declaración de los testigos aportados, debe buscar evidenciar la efectiva realización de actos posesorios, además de la manifestación del reconocimiento como dueño o propietario del bien.

Es decir que los testigos no deben limitarse a declarar que el demandante, es poseedor dado que esta es una calificación jurídica, sino que deben exponer qué actos posesorios han visto realizar al usucapiente, como por ejemplo que lo han visto, construir, plantar, criar animales, o que le han arrendado el inmueble y le han abonado el alquiler en carácter de dueño, etc.

Las declaraciones que hagan los testigos respecto de actos de conservación, mantenimiento y/o adecuación del inmueble, útiles para quien lo habita, carecen de valor probatorio suficiente para confirmar la posesión del bien.

Todos los medios probatorios mencionados a modo de ejemplo hasta aquí son válidos y susceptibles de ser aportados en un proceso de usucapión, pero ninguno de ellos tendrá por sí solo, fuerza probatoria alguna, sino que serán evaluados por el magistrado interviniente, en forma conjunta y de acuerdo a las circunstancias propias de cada caso particular.

Del cotejo, evaluación e integración sistematizada, surgirá o no el convencimiento del juzgador, respecto de la existencia o no de los actos posesorios que luego fundaran la sentencia.

Por ello insisto en que es fundamental reunir la mayor cantidad de elementos probatorios, pero además presentarlos y utilizarlos en la forma adecuada, en el momento procesal oportuno, para alcanzar el resultado deseado.

CONCLUSIÓN.

De todo lo que explicado hasta aquí, se puede extraer que por ser el juicio de usucapión un modo excepcional de adquirir el dominio de una propiedad y dado que se encuentran en juego el orden público, por cuanto trae aparejado la extinción del dominio del propietario anterior, el juzgador debe ser muy estricto en la apreciación de las pruebas.

Por esta razón la comprobación de la existencia de la posesión pública, pacífica e ininterrumpida por el plazo legal de 20 años debe efectuarse de manera insospechada, clara y convincente.

En consecuencia la prueba debe reunir condiciones sustanciales de exactitud, precisión y claridad, porque de ello dependerá convencer al juez para obtener una sentencia favorable.

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