QUÉ ES DERECHO DE PRIORIDAD DEL ADQUIRENTE POR BOLETO DE COMPRAVENTA

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Hola...😀!!!!!! En este nuevo post voy a contarte  qué es el derecho de prioridad del comprador por boleto de compraventa sobre el derecho del acreedor del vendedor, que haya trabado una medida cautelar sobre el inmueble objeto de un contrato de compraventa.

Además también te explico cuáles son los cinco requisitos que el adquirente de un inmueble debe cumplir para poder activar el derecho de preferencia a su favor.

Puede suceder que el comprador adquiera una propiedad, firme el boleto de compraventa y estando pendiente la obligación de escriturar, un acreedor del vendedor trabe una medida de embargo sobre la propiedad objeto de la compraventa. Es decir, que la traba de la medida cautelar de embargo ocurre después que las partes han suscripto el contrato de venta.

En este caso el adquirente por boleto de compraventa tendrá un derecho preferente a obtener la escritura traslativa de dominio por sobre el derecho del acreedor del vendedor que obtuvo la inscripción del embargo.

Si este es tu caso o de alguien que conozcas y querés saber más, seguí leyendo lo que te explico a continuación.👇👇

Este derecho de preferencia solo será procedente en el caso que el comprador logre reunir los cinco requisitos que te explico más abajo, pero ahora veamos que dice el Código Civil y Comercial 

LA PRIORIDAD DEL COMPRADOR. ART. 1170 DEL CODIGO CIVIL Y COMERICIAL.

 El Código Civil y Comercial, en el TITULO IV (Contratos en Particular), CAPITULO I (Compraventa), en la Sección 8°, hace específicamente referencia al boleto de compraventa de inmuebles, en los arts. 1170 y 1171.

 El art. 1170 establece: El derecho del comprador de buena tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:

a)  El comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;

b)   El comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;

c)    El boleto tiene fecha cierta;

d)   La adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

Por su parte el art. 1171, se refiere a la oponibilidad del boleto de compraventa en el concurso o quiebra del vendedor, disponiendo que: “Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta, otorgados a favor del adquirente de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.

 Como puede observarse en ambas normas el nuevo Código Civil establece la prioridad del derecho del comprador de buena fe con boleto de compraventa sobre los acreedores embargantes del vendedor, ya sea que se trate de ejecuciones individuales o de concurso y quiebra del vendedor.

Entonces el derecho de preferencia que otorga el art. 1170 y 1171 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina, consiste en que el adquirente por boleto de compraventa que reúna los cinco requisitos establecidos en el art. 1170, tendrá derecho a reclamar se otorgue la escritura traslativa de dominio a su favor, aún cuando un acreedor del vendedor en forma particular o en un proceso de quiebra o concurso haya obtenido un embargo sobre la propiedad objeto del contrato de compraventa, y aunque el embargo hubiera sido inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Ahora veamos cuales son los requisitos para activar el derecho de preferencia o prioridad.

 LOS CINCO REQUISITOS EXIGIDOS PARA OPONER EL DERECHO DE PREFERENCIA.

1)   BUENA FE

 El primer requisito exigido es que el comprador sea de buena fe. Esto significa que se exige que el adquirente al momento de contratar tenga un mínimo grado de certeza y prudencia; para ello deberá constatar que el vendedor es el titular registral de la propiedad que ésta adquiriendo, es decir debe comprobar mediante un informe de dominio la legitimación del vendedor para disponer del inmueble.

 En el mismo sentido el art. 1902 del Código Civil y Comercial establece que: “…Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinentes establecidos en el respectivo régimen especial.

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Los bienes inmuebles son cosas registrables, por ello para que quede configurada la buena fe del adquirente, es necesario que este haya comprobado que quien le vende el inmueble es el legítimo propietario, mediante el estudio de títulos correspondiente.

 Otro requisito para que se considere que existe buena, es que el comprador mediante boleto de compraventa debe al momento de contratar desconocer la existencia de acreedores del vendedor que puedan ejecutar la propiedad.

En definitiva la buena fe del comprador se desmuestra a través de su actuar diligente y prudente como lo haría un buen hombre de negocios.

 

2)   CONTRATAR CON EL TITULAR

El segundo requisito que establece el art. 1170 para la procedencia de la prioridad del boleto de compraventa frente a los acreedores del vendedor, es que el comprador haya adquirido el bien inmueble del titular registral, o que pueda subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivo.

Como lo he indicado en el punto anterior para poder constatar la legitimación del vendedor, el comprador deberá solicitar un informe de dominio, de donde surgirá tanto la titularidad registral, como también la existencia o no de medidas cautelares sobre el bien inmueble. Además, es conveniente solicitar un informe de anotaciones personales, del cual surgirá si el titular registral del inmueble se encuentra o no, en condiciones de poder disponer libremente de sus bienes.

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El perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos, hace referencia a la cesión de derechos sobre el boleto de compraventa, es un modo de proteger al cesionario sucesivo de un mismo boleto de compraventa.

Para ello será necesario probar adecuadamente la cadena de transmisiones entre el titular registral y los sucesivos cedentes y cesionarios del boleto de compraventa, respectivamente.

 

3)   HABER PAGADO COMO MINIMO EL 25% DEL PRECIO DE VENTA

El tercer requisito es que el comprador haya abonado el 25% del precio de la compraventa antes de que la medida cautelar se hubiere inscripto en el Registro que corresponda.

Se considera que la medida cautelar queda trabada desde su inscripción en el Registro respectivo.

4)   EL BOLETO DEBE TENER FECHA CIERTA

El cuarto requisito que impone el art. 1170, es que el boleto de compraventa debe tener fecha cierta.

 La fecha cierta determinará si el boleto de compraventa fue suscripto, antes de la traba de la medida cautelar en el Registro de la Propiedad inmueble.

 Por su parte el art. 317 del Código Civil y Comercial de la Nación, establece que: “…La eficacia probatoria de los instrumentos privados reconocidos se extiende a los terceros desde su fecha cierta. Adquieren fecha cierta el día en que acontece un hecho del que resulta como consecuencia ineludible que el documento ya estaba firmado o no pudo ser firmado después. La prueba puede producirse por cualquier medio, y debe ser apreciada rigurosamente por el juez…”

El boleto de compraventa es un instrumento privado, por lo cual cae dentro de las previsiones establecidas por el art. 317.

 Fecha cierta es el hecho o acontecimiento que determina con certeza que el instrumento privado (boleto de compraventa) ya estaba firmado al momento de ocurrir el hecho o acontecimiento; o que no pudo ser firmado después de acaecido tal hecho, por ejemplo el hecho de certificar las firmas en el documento, determinará que el día de la certificación de firma es la fecha cierta del documento, lo mismo ocurre cuando se abona el impuesto de sellos que grava a los documentos privados, la fecha en que se abona el impuesto, otorga la fecha cierta al documento.

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En el caso que nos ocupa es importante, porque la fecha cierta determinará si el boleto estaba o no firmado al momento de quedar trabada la medida cautelar.

La fecha cierta se encuentra ineludiblemente ligada al principio “Primero en el tiempo, primero en el derecho”.

Como el mismo artículo 317 lo establece, la fecha cierta puede ser probada por cualquier medio, pero esta prueba será valorada en forma rigurosa por el juez.

 Por ello es aconsejable, que cada vez que se firme un boleto de compraventa, se determine la fecha cierta, esto no significa nada más insertar la fecha en el documento, sino que requerirá de un acto que determine, que en esa fecha se suscribió el documento o instrumento privado. Una de las formas más comunes y habituales, es la certificación de firmas de todas las partes que intervienen en el documento, mediante escribano público; otra forma también habitual y reconocida por los jueces como una manera de otorgar fecha cierta, es la fecha en que se abona el impuesto de sellos, con el que se encuentran gravados los instrumentos privados.

 Es un requisito indispensable establecer la fecha cierta en el boleto de compraventa, pero teniendo en cuenta las particularidades de cada caso los jueces han considerado que aun cuando falte la fecha cierta, “…la certidumbre fáctica puede alcanzarse por medio de la posesión pública y pacífica…” (SC Mendoza, 06/12/1991, LL 1992-B,159); por supuesto este principio sólo podrá aplicarse siempre que se haga una rigurosa valoración de todas las circunstancias particulares de cada caso, se trata de una excepción, cuya aplicación requiere de un examén riguroso de caso partícular.

 Es decir que la posesión pública y pacífica puede servir al efecto de probar la fecha cierta, siempre evaluando cada caso en concreto, lo cierto es que ambos requisitos en principio deben estar cumplidos para que sea procedente aplicar el art. 1170 del Código Civil y Comercial de la Nación.

 También debo aclarar que la fecha cierta, no es prueba de la posesión, dado que si el boleto de compraventa tiene fecha cierta, pero que el comprador no hubiera recibido la posesión material de la propiedad, siendo ello posible, en este caso al comprador le faltara un elemento indispensable para que se conceda a su favor el derecho de preferencia establecido en el art. 1170, como lo explico en el punto siguiente.

 5)   PUBLICIDAD SUFICIENTE SEA REGISTRAL O POSESORIA.

Hay publicidad suficiente cuando los terceros, por distintos actos u hechos exteriorizados de forma pública pueden alcanzar el conocimiento de una realidad jurídica, en el caso la adquisición de un inmueble o la relación de poder que existe entre el adquiriente y el bien inmueble objeto de la compraventa.

La publicidad suficiente posesoria ocurrirá cuando el comprador reciba de manos del vendedor la posesión del inmueble, y la ejerza a través de actos y hechos materiales, no es suficiente la declaración de las partes respecto de la entrega de la posesión, esta debe ser efectivamente entregada por el vendedor y efectivamente ejercida por el comprador.

Siempre que la posesión sea pública y pacífica, esta tendrá el efecto de dar a conocer a los terceros la relación de hecho existente entre el adquirente (comprador) y el inmueble.

La publicidad posesoria es la justificación del privilegio que otorga el art. 1170, al comprador por boleto de compraventa por sobre los acreedores que han trabado una medida cautelar.

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Respecto de la publicidad suficiente registral, esto tiene que ver con la posibilidad que existe en algunas provincias de registrar los boletos de compraventa.

La registración del boleto de compraventa en el Registro de la Propiedad Inmueble sólo constituye una publicidad noticia, pero no constituye un derecho real de dominio, lo que únicamente puede alcanzarse por medio de la escritura traslativa de dominio, que si debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble.

 La registración del boleto de compraventa sólo serviría como un elemento más de prueba de la fecha cierta, y del derecho a reclamar el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio.

 Existen situaciones en que la registración de los boletos de compraventa es obligatoria, pero estas registraciones requieren de una ley especial.

 Como son el caso de la ley 19724 de Prehorizontalidad, y la ley 14005, que en ambos casos se establece la inscripción de los boletos como un modo de proteger a los compradores, dado que la cosa material prometida en la venta no existe, hasta tanto no se construye el edificio o se realiza el loteo; una vez construido el edificio o realizado el loteo es posible entregar materialmente el inmueble, estas son las razones que justifican la inscripción del boleto de compraventa en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Por lo tanto la publicidad registral suficiente se refiere a la previstas en las leyes especiales, que exigen la inscripción de los boletos de compraventa.

Podemos concluir respecto de la publicidad suficiente registral que, solo la imposibilidad material por inexistencia de la cosa objeto del derecho justificaría omitir la tradición posesoria como medio de publicidad necesaria y excluyente.

 Si el comprador no ha recibido la posesión real y efectiva del inmueble siendo posible tal hecho, no podrá suplir esta falta con la inscripción registral del boleto de compraventa.

Solo la entrega efectiva y real de la posesión por parte del vendedor, cuando tal hecho es materialmente posible, y el ejercicio de la misma por el comprador, activará el derecho de preferencia del adquirente por boleto de compraventa por sobre el acreedor que haya obtenido una medida cautelar a su favor.

En conclusión, podemos decir que si el adquirente de un inmueble mediante un boleto de compraventa, actúa de buena fe, y logra reunir los requisitos establecidos por los arts. 1170 y 1171 del Código Civil y Comercial, estará en condiciones de hacer valer su derecho a obtener el título de propiedad por encima de un acreedor particular del vendedor o de los acreedores del concurso o quiebra.

La buena fe del comprador deberá ser demostrada mediante un actuar diligente, que le permita determinar con un cierto grado de certeza, que con quién está contratando es el titular registral de la propiedad y que además dicha propiedad no cuenta con embargos. 

Por ello he de remarcar que siempre es necesario hacer un estudio de título, para conocer los antecedentes registrales del inmueble y conocer quién es el legítimo dueño de la propiedad, como así también la necesidad de solicitar informes de dominio e inhibición. El primero de los informes permitirá conocer quién es el titular registral y si existen o no embargos u otras medidas cautelares sobre el inmueble, el segundo en cambio permitirá saber si pesa sobre el vendedor alguna medida cautelar que le impida disponer libremente de sus bienes.

Otra cosa importante que nunca debemos pasar por alto es que al momento de suscribir el boleto el vendedor debe entregar la posesión y el comprador aceptarla y desde ese momento comenzar a ejercerla en forma pública y pacífica, es decir a la vista de todos y sin que haya quien contradiga el ejercicio de la posesión. 

El ejercicio de la posesión debe exteriorizarse por actos y hechos materiales, no olvidar que no es suficiente con manifestar en el boleto de compraventa que se hace entrega de la posesión, sino que el comprador debe ejercerla efectivamente, realizando actos a título de dueño.

Otro elemento importante a tener en cuenta es la fecha cierta, siempre, siempre hay que darle fecha cierta al boleto de compraventa, la forma más sencilla y común es certificando las firmas ante un escribano público, o pagando el impuesto de sellos que grava a los documentos privados.

En algunas jurisdicciones como es el caso de la Provincia de Buenos Aires, y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se permite la inscripción de los boletos de compraventa, pero a mi entender esta registración es una forma de dar a conocer, como una simple noticia, que no tiene ningún efecto respecto de los terceros como lo serían los acreedores del vendedor.

Es decir esta registración a mi entender, no es oponible al acreedor con un embargo debidamente inscripto, si no se cumplen los otros recaudos exigidos por el art. 1170, y nunca ha de reemplazar a la publicidad que otorga la posesión pública y pacífica.

Salvo que se trate de los supuestos establecidos en las leyes especiales, como el caso de la prehorizontalidad o de loteos de inmuebles, donde la cosa no existe materialmente para ser entregada la posesión de la misma, entonces la inscripción del boleto de compraventa en el Registro de la Propiedad Inmueble, es una medida de protección para el adquirente, ante los acreedores particulares y universales del vendedor.

Por último mi recomendación como siempre, es que antes de firmar cualquier cosa, recurras a un abogado de confianza que te asesore correctamente, para luego no tener que lamentar la pérdida de tiempo, dinero y sobre todo energía que podría estar puesta en el disfrute de la vida.

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