¿PUEDO COMPRAR UNA PROPIEDAD MEDIANTE UN CONTRATO DE CESION DE HERENCIA?

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En esta nueva entrada quiero contarte sobre una consulta que es bastante frecuente recibimos los abogados .

Es bastante común, que los clientes hagan la siguiente consulta: "...quiero comprar una casa, que vi en una inmobiliaria, consulte y el martillero me dice, que se trata de una casa cuyos dueños fallecieron, sus hijos la pusieron en venta, que no tiene la sucesión, pero que me hacen una cesión de derechos hereditarios, y luego cuando hacemos la sucesión, la propiedad se inscribe a mi nombre, ¿es posible hacer esto?..."

Así que este post va dedicado a responder a la pregunta, directamente.

Si es posible o no, no lo es lo importante ya que en las viñas del señor, todo es posible, lo importante es saber cuales son las consecuencias de realizar tal acto, sí sé cuales son las consecuencias, sabré si es conveniente o no, disfrazar una compraventa con una cesión de derechos de herencia.

Como siempre hay que comenzar por el principio, saber qué es exactamente una cesión de derechos, cómo se realiza y cuáles son sus efectos, para poder después tomar una decisión, que nos permita estar seguros que el resultado que obtendremos será el que nosotros queremos y no cualquier otro.

En primer lugar la Cesión de herencia, o cesión de derechos hereditarios, es un contrato mediante el cual una parte llamada cedente, en su carácter de heredero, cede o transfiere a la otra parte llamada cesionario, los derechos que le corresponden en una herencia o una parte alícuota de ella.

La herencia es el conjunto de derechos y obligaciones que representan un todo ideal, una universalidad jurídica. 

El maestro Mario Antonio Zinny, definió a la cesión de herencia como: "...el contrato mediante el cual una parte (cedente) transfiere a la otra (cesionario) el todo o una parte alícuota de la universalidad jurídica que se corresponde en su calidad de heredero (Zinny Mario Antonio"Cesión de Herencia y otras Figuras" Revista del Notariado 796, 1984, 993/1209).

¿CUÁL ES ENTONCES EL CONTENIDO DE LA CESION DE HERENCIA?

Como el objeto o contenido del contrato de cesión de herencia, es una universalidad jurídica, un conjunto de derechos y obligaciones, no se tiene en cuenta los bienes que la integran, esto significa que el heredero cedente, transfiere a la otra parte los derechos que le corresponden en el activo y pasivo de la herencia.

Se trata entonces de un contrato aleatorio, ya que la extensión de la herencia es incierta, lo cual lleva a que el acervo hereditario, puede estar compuesto de varios bienes, de  un bien o de ninguno, porque los bienes que había en el acervo deben ser liquidado para pagar las deudas de los causantes y las cargas de la sucesión.

El cedente en la cesión de herencia o cesión de derechos hereditarios, no transmite la propiedad de un bien, sino que lo que cede es su posición de heredero en la sucesión, y ocupar su lugar en la sucesión implica, no sólo recibir los bienes que recibiría el cedente sino también asumir las deudas que tenía el causante y las cargas propias de la sucesión, por supuesto dentro del límite de la porción de herencia recibida.

El código Civil y Comercial de la Nación en el art. 2305 dispone que si la cesión es onerosa el cedente garantiza al cesionario su calidad de heredero y la parte indivisa que le corresponde en la herencia, además no responde por la evicción ni por los vicios de los bienes de la herencia, salvo pacto en contrario.

Este artículo determina en forma contundente, que el cedente garantiza sólo su carácter de heredero y la parte de la herencia que le corresponde, pero no comprende garantía sobre el contenido patrimonial de la herencia y menos aún por los vicios que pudieren afectar a los bienes que la integran.

¿CÓMO SE FORMALIZA EL CONTRATO DE CESION DE HERENCIA?

El código Civil y Comercial de la Nación establece expresamente que el contrato de cesión de herencia debe formalizarse mediante escritura pública.

Esta exigencia es una solemnidad relativa, ya que si las partes otorgan el contrato mediante un instrumento privado, no es considerado nulo, si no que será válido como un documento en que las partes se obligaron a otorgar la escritura pública.

Incluso si las prestaciones estuvieran cumplidas o se hubiere asegurado su cumplimiento el juez podrá ordenar que se otorgue la escritura.

Una vez que el escribano otorga la escritura pública, esta es inscripta en el Registro de la Propiedad, en la sección de anotaciones personales, en la que consta que se han cedido los derechos hereditarios, pero nada se inscribe respecto de ningún bien, es decir que el bien inmueble, permanecerá inscripto a nombre del causante.

¿CUALES SON LOS EFECTOS DEL CONTRATO DE CESION DE HERENCIA?

La cesión de herencia surte efecto entre las partes desde el momento de la celebración, desde ese momento el cedente debe entregar los bienes que componen la herencia al cesionario, en la medida del derecho cedido.

El cesionario por su parte debe recibir lo cedido y entregar lo que corresponda como contraprestación, si se trata de una cesión de derechos onerosa. Desde este momento ocupa el lugar del cedente, en consecuencia será responsable por las deudas del causante de la sucesión y por las cargas de la herencia, siempre como ya se ha dicho hasta el valor de los bienes recibidos como integrantes de la parte indivisa que le corresponde.

Respecto de tercero, tales como herederos, acreedores del causante, legatarios, etc. el contrato de cesión de herencia tendrá efectos desde que es presentado en el expediente sucesorio, dado que de allí surgirá la publicidad necesaria para todos aquéllos que estén interesados en realizar un acto referido a los bienes hereditarios contenidos en la cesión de herencia.

Para que el contrato de cesión de herencia se oponible frente a terceros debe presentarse en el expediente sucesorio, pues de lo contrario, ante un acto referido a los bienes de la herencia que realicen los otros herederos o acreedores del causante por ejemplo no será oponible, es decir no se podrá presentar el contrato y oponer un mejor derecho, debido a que el contrato no fue  oportunamente presentado en el expediente judicial en el que tramita la sucesión.

¿PUEDE HACERSE LA CESION DE UN BIEN DETERMINADO DE LA HERENCIA?

Como dije al principio, el contenido del contrato de cesión de herencia es una universalidad jurídica, en la que no se toman en consideración, no se distinguen los bienes que componen el acervo hereditario, sin embargo el art. 2309 del Código Civil y Comercial de la Nación, admite la posibilidad que se realice la cesión de derechos sobre bienes determinados, estableciendo que:"...La cesión de derechos sobre bienes determinados que forman parte de una herencia no se rigen por las reglas de este titulo, sino por las del contrato que corresponde, y su eficacia está sujeta a que el bien sea atribuido al cedente en la partición..."

Esto significa que si celebra un contrato de cesión de derechos sobre un bien determinado de una herencia, el contrato no se regirá por las normas que regulan la cesión de derechos, sino por el contrato que corresponda, compraventa o permuta si es a título oneroso; o donación si es a título gratuito.

Si al celebrar el contrato de cesión de derecho sobre un bien determinado de una herencia, se paga un precio como contraprestación, entonces se entiende que hay lisa y llanamente un contrato de compraventa y cualquier cuestión que surja, será dirimida por las normas que rigen el contrato de compraventa.

Por el contrario si la cesión de herencia se otorga a título gratuito, es decir sin contraprestación alguna, entonces se entiende que hay una donación, y por lo tanto ante cualquier controversia que pudiere surgir, se regirá por las normas que regulan el contrato de donación, como así también estará sometido a todas las posibles observaciones que pueden recaer sobre las donaciones.

Además el mismo artículo en su parte final, establece que la venta o donación realizada de esta forma estará sujeta a una condición suspensiva, esto significa que tanto la venta como la donación en su caso, quedarán en suspenso hasta tanto al cedente se le adjudique el bien cedido al momento de realizar la partición de la herencia.

¿ES CONVENIENTE O NO ADQUIRIR UNA PROPIEDAD MEDIANTE UNA CESION DE HERENCIA?

Ahora que a rasgos generales, sabemos lo que es la cesión de herencia o cesión de derechos hereditarios, no damos cuenta que la pregunta importante no es si es posible o no celebrar un contrato de cesión de herencia para comprar la casa que tanto se desea, sino que la pregunta es si es conveniente o no realizar tal operación.

Sabiendo que en realidad, el cedente no transfiere al cesionario, el inmueble, sino que lo que ésta cediendo es su posición en la herencia, y garantizando su carácter de heredero y que es titular de una parte indivisa de la herencia. No hay que dejar de lado que aunque el heredero sea el único, durante el proceso sucesorio podrían aparecer otros.

Aún cuando el nuevo Código Civil y Comercial admite la posibilidad de realizar una cesión de herencia respecto de un bien determinado, y el mismo código establece que se le aplicará el tratamiento de la compraventa, esta no será oponible hasta tanto no logre su registración, pues al momento de otorgarse es probable que no haya Declaratoria de Herederos, aprobación de testamento y menos aún la orden de inscripción.

En este mismo orden de ideas se celebra un contrato de compraventa, con vocación traslativa de dominio, sin contar con un título inscripto a favor del cedente. Además de todo ello no se pueden solicitar los certificados que otorgan retroprioridad, es decir que hasta que salga la orden de inscripción de la Declaratoria de Herederos, podrán ingresar embargos, o cualquier otra medida cautelar que afecte al inmueble en cuestión.

Desde el punto de vista tributario deberá cumplirse con todas las tasas, sellados e impuestos que corresponden a la compraventa.

En definitiva si ya sabemos que la cesión de herencia o cesión de derechos hereditarios, es un contrato por el cual, no se transmite la propiedad del inmueble, sino que se trata de un derecho personal.

Que el cesionario, es responsable frente a los acreedores del causante por ocupar el lugar del cedente en la sucesión, respecto del bien cedido.

Que el cedente no garantiza el contenido patrimonial, de la herencia sino tan sólo el carácter de heredero y su parte en el herencia.

Que si se trata de una cesión de derechos sobre un bien determinado de la herencia, esta no se rige por las reglas de la cesión de derecho, sino por las normas de la compraventa, y que además en cuanto al aspecto tributario, los impuestos, tasas y contribuciones se efectuarán de acuerdo a la naturaleza del acto, es decir como una compraventa.

Que tendremos una escritura que transmite un derecho personal, pero que recibe el tratamiento de una compraventa, pero que no podrá inscribirse en el registro de la propiedad inmueble, hasta tanto no se haya dictado la Declaratoria de Herederos y su correspondiente orden de inscripción.

Que mientras transcurre el proceso sucesorio, puede ingresar un embargo o cualquiera otra medida cautelar respecto del inmueble cedido, solicitada por un acreedor del causante, frente a quien la cesión de herencia, como los pactos en ella celebrados no le son oponibles.

Entonces podemos concluir respecto de la pregunta si es posible adquirir una propiedad mediante un contrato de cesión de herencia, la respuesta es que si bien, es posible llevar a cabo un contrato de cesión de herencia, porque legalmente ésta permitido; pero, con un punto de vista diferente que nos permite saber de qué se trata el negocio jurídico que se pretende concretar, puede observarse que a las claras el contrato de cesión de herencia o cesión de derechos hereditarios, conlleva un cierto grado de riesgo que las partes de acuerdo a sus intereses, conveniencias económicas y circunstancias particulares decidirán celebrar o no.

Como lo sostiene la escribana Anahí Carrascosa de Granata, a cuya opinión adhiero "...El derecho personal del heredero, sobre los derechos que componen una herencia es eventual, sujeto a un sin número de avatares, a un sin número de riesgos. Serán las partes contratantes quienes deberán definir la magnitud del riesgo a asumir. Si el posible adquirentes es adverso al riesgo seguramente se alejará de este tipo de negocios, si fuere onoroso. Si, por el contrario, es proclive al riesgo y el interés lo a mérita, el negocio será posible. Hay que señalar que el riesgo es alto apenas acaecido el fallecimiento del causante y disminuye en tanto el proceso sucesorio avanza a su finalización en la partición..." (Anahí Carrascosa de Granata, El Contrato de Cesión de Derechos Hereditarios sobre bien determinado de una herencia en el Código Civil y Comercial, Revista del Notariado  N° 929, 1/09/2017).

Por supuesto son siempre los clientes quienes deciden que camino tomar luego del adecuado asesoramiento profesional, personalmente creo que es mucho más adecuado realizar un contrato de compraventa en el carácter de herederos, ya que esta es la verdadera operación jurídica y económica que las partes pretenden realizar; pactando todas las condiciones de venta que corresponda al caso particular, para finalmente concluir la operación cuando en el proceso sucesorio se haya dictado la orden de inscripción de la declaratoria de herederos, e inscribir la propiedad a nombre de los compradores por tracto abreviado.

Sin embargo, si la cesión de herencia es entre familiares, puede que haya un cierto grado de flexibilidad en el criterio, siempre revisando detenidamente las circunstancias particulares del caso.

Espero sinceramente que este post, haya resuelto la duda por la cuál llegaste hasta este espacio, si te resulto útil, por favor comparte el contenido, si tienes algún comentario o pregunta puedes dejarlo debajo de la entrada, donde dice escribe un comentario, o puedes contactar conmigo desde el formulario de contacto, desde ya mil gracias por tu visita, regresa cuando quieras.